Wspólnota mieszkaniowa jest tworem prawnym powstałym mocą ustawy o własności lokali. Zazwyczaj dla zaistnienia jakiegoś bytu prawnego niezbędna jest wizyta w urzędzie, sądzie czy też u notariusza, jednak nie w przepadku wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota mieszkaniowa powstaje bowiem z mocy samego prawa (ex lege) czyli z chwilą spełnienia pewnych warunków. Warunkiem pierwszym jest ustanowienie odrębnej własności pierwszego lokalu mieszkalnego czy też użytkowego. Decydujące dla powstania wspólnoty mieszkaniowej jest więc wyodrębnienie i przeniesienie własności pierwszego samodzielnego lokalu w konkretnej nieruchomości (tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 585/12). Nie jest więc wymagane podejmowanie przez właścicieli lokali żadnej uchwały w tym zakresie czy też zawieranie jakiejś umowy. Drugim warunkiem jest, aby w danym budynku było przynajmniej dwóch właścicieli odrębnych lokali tj. aby właścicielem wyodrębnionego lokalu był inny podmiot niż właściciel pozostałej części nieruchomości (tak np. Naczelny Sąd Administracyjnego w wyroku z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. akt: I FSK 585/12). Wspólnotę mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (art. 6 u.w.l.).
Wspólnoty mieszkaniowe powstają przede wszystkim w budynkach mieszkalnych lub mieszkalno-użytkowych‚ w którym jest przynajmniej dwóch właścicieli. Dla jej powstania bez znaczenia pozostaje czy obaj właściciele są osobami fizycznymi, bowiem wspólnota powstanie także w sytuacji wykupienia mieszkania komunalne. Wtedy to członkiem wspólnoty pozostanie gmina będąca właścicielem pozostałych lokali. Podobnie wygląda sytuacji w przypadku budynków wybudowanych przez dewelopera, który następnie zbywa poszczególne lokale. W składzie wspólnoty znajdzie się wtedy deweloper do momentu sprzedaży wszystkich lokali oraz właściciele lokali (mieszkań lub lokali usługowych).
Trzeba również zauważyć, że wspólnota może swoim zasięgiem obejmować jeden bądź też kilka budynków czy też tzw. klatek, ale znajdujących się na tej samej nieruchomości gruntowej. Wspólnota nie powstanie jednak na osiedlu domów jednorodzinnych.
Niezwykle ważnym dla funkcjonowania wspólnoty jest liczba wyodrębnionych w jej ramach lokali. Małą wspólnotę mieszkaniową tworzy od dwóch do siedmiu lokali, zaś dużą wspólnotę mieszkaniową – przynajmniej osiem lokali. Do małych wspólnot stosuje się przepisy zawarte w kodeksie cywilnym w art. 195-221 czyli dotyczące współwłasności, zaś duże wspólnoty rządzą się przepisami ustawy o własności lokali, a w sprawach w niej nieuregulowanych kodeksem cywilnym.
